그린벨트 해제 수혜주는 일정표로 읽어야 합니다 — 서리풀·내곡동, 그리고 8·13 대책의 속살

지난 8월 13일, 정부가 수도권 23만호 공급 대책을 내놨습니다. 신규 공공주택지구 10만호+α 중 2만 7,200호(강서 염창·남양주 와부·광주 장지)를 1차 공개했고, 나머지 7만 3,000호+α의 입지를 연내 발표하기로 하면서 서울 그린벨트 전역과 인접 수도권을 한시적 토지거래허가구역으로 묶었습니다. 시장이 주목하는 유력 후보지는 서초 내곡동 예비군훈련장 일대, 강남 세곡·자곡동, 수서차량기지, 송파 방이동, 하남 감북 — 다시 강남권 그린벨트입니다. 이보다 앞서 간 서리풀지구(서초 원지동·신원동·염곡동·내곡동)는 올해 2월 1지구(1만 8,000호)가 지구 지정·고시됐고, LH가 착공을 2028년으로 1년 앞당기겠다고 밝힌 상태입니다. 오늘은 이 뉴스를 세 겹으로 벗깁니다 — 수혜주, 토지보상, 그리고 정책의 구조적 문제.

수혜주 — 발표일에 건설주가 조용했던 이유

먼저 실측 하나. 8·13 대책 발표일과 다음날 주요 건설주 주가입니다 — 현대건설 -0.1%→+1.8%, GS건설 +1.4%→-1.0%, 대우건설 +3.2%→-1.8%, DL이앤씨 보합. 23만호 공급 발표에 시장이 사실상 무반응이었습니다. 왜일까요. 시장은 이미 압니다 — 그린벨트 해제 발표와 실제 돈이 도는 시점 사이에는 수년의 간격이 있다는 것을. 지구 지정, 토지보상, 영향평가, 부지 조성을 거쳐 분양·입주까지 통상 10년입니다. 강산이 변하는 시간인데, 그 사이 실제로 변하는 건 주로 담당 부서와 정권입니다.

그래서 이 재료의 수혜주는 종목 리스트가 아니라 일정표로 읽어야 합니다.

• 1단계 · 토지보상(서리풀 기준 2027년 전후): 수조원대 보상금이 풀리는 단계입니다. 상장사 중 직접 수혜는 제한적이고, 보상금 유동성이 인근 부동산과 수익형 자산으로 흘러가는 간접 효과가 큽니다.
• 2단계 · 부지 조성(2028~): 토목과 기초자재의 시간입니다. 시멘트(한일시멘트·성신양회·아세아시멘트 등)와 토목 비중 높은 건설사가 물량을 먼저 받습니다.
• 3단계 · 본공사(2029~): LH 발주 공공주택 도급 — 대형 건설사(현대건설·GS건설·DL이앤씨·대우건설·포스코이앤씨)의 매출로 잡히는 시점입니다.
• 4단계 · 운영(2031~): 공공지원 임대와 리츠의 영역입니다. 마침 7월 프로젝트리츠 규제 완화(데이터센터·시니어주택 운영 허용)로 리츠의 활동 반경이 넓어지고 있어, 임대주택 리츠의 장기 성장 축과 만납니다.

요컨대 "그린벨트 해제 관련주"라며 발표일에 추격하는 매매는 시간표를 거스르는 일입니다. 실적이 도착하는 순서대로, 눌림에서 기다리는 쪽이 구조에 맞습니다.

토지보상 — 이 사업의 진짜 병목

서리풀지구가 좋은 교과서입니다. 2지구(우면동)는 집성촌과 성당, 환경단체가 얽혀 지구 지정 자체가 미뤄졌습니다. 주민들의 말이 핵심을 찌릅니다 — "보상을 원하는 게 아니라 여기 살던 그대로 살게 해달라는 것"(1년 10개월째 반대운동). 보상의 쟁점은 언제나 같습니다. 감정평가액과 체감 시세의 괴리, 원주민 재정착 대책의 부재, 그리고 비닐하우스 임차농처럼 토지 소유자가 아니어서 보상 틀 밖에 놓이는 사람들. 하남 감북지구는 2010년 지구 지정까지 갔다가 보상비 부담과 주민 반발로 2015년 지정이 해제된 전례가 있습니다. 정부도 이를 알아 서리풀에는 보상 절차를 앞당기는 공공주택특별법 개정안을 처음 적용했지만, 속도가 갈등을 해결해 주지는 않습니다. 그리고 보상의 역설이 하나 더 있습니다 — 강남권 보상금은 대부분 다시 강남권 부동산으로 돌아옵니다. 집값을 잡으려 푼 돈이 집값을 미는 유동성이 되는 구조입니다.

그린벨트 정책의 일관성 문제 — 내곡동이 두 번 등장하는 이유

그린벨트 정책의 역사는 뒤집기의 역사입니다. 이명박 정부가 세곡·내곡동 그린벨트를 풀어 보금자리주택을 지었고, 이후 보존 기조로 돌아섰다가, 2024년 11월 12년 만에 서리풀을 풀었고, 그 삽도 뜨기 전에 2026년 8월 또 해제 카드를 꺼냈습니다. 원칙이 시세에 따라 움직이면 시장은 학습합니다 — "그린벨트는 언젠가 풀린다"는 기대가 땅값에 선반영되고, 해제 후보지 정보에 가까운 쪽이 유리해지는 게임이 됩니다.

내곡동은 그 경각심의 상징적 지명입니다. 2021년 서울시장 보궐선거 국면에서, 오세훈 시장 처가가 보유했던 내곡동 그린벨트 땅이 과거 보금자리주택지구 수용 과정에서 30억원대 보상을 받은 사실이 알려지며 이른바 '셀프 보상' 공방이 벌어졌습니다. 수사기관은 관련 혐의에 대해 무혐의로 종결했고 개인의 위법이 확인된 사건은 아닙니다만, 이 논란이 남긴 질문은 유효합니다 — 그린벨트 해제라는 행정 행위가 특정인의 재산 이익과 얽힐 수 있는 구조에서, 해제의 기준과 절차는 누가 어떻게 검증하는가. 공교롭게도 그 내곡동이 이번 8·13 대책의 유력 후보지로 다시 등장했습니다. 정부가 이번엔 후보지 발표 전에 토지거래허가구역부터 선(先)지정한 것은, 과거의 학습이 만든 최소한의 방어 장치라 할 수 있습니다.

여기에 중앙-지방의 엇박자가 겹칩니다. 국토부·LH가 속도전을 걸어도 지자체 협의와 주민 수용성이 따라오지 않으면 서리풀 2지구처럼 멈춰 섭니다. 반대로 지자체장이 바뀔 때마다 재건축·그린벨트 기조가 출렁이면 중앙 대책의 일정표가 흔들립니다. 행정의 시간이 이렇게 어긋나는 동안, 정보와 자본이 있는 쪽은 기다릴 수 있고 없는 쪽은 밀려납니다 — 그린벨트 해제가 반복될수록 부익부빈익빈이 구조화되는 이유입니다.

마무리 — 강남에 아파트를 더 짓는 것이 답일까

수도권에 23만호를 더 붓는 정책의 전제는 "수요가 있는 곳에 공급한다"입니다. 그러나 30년째 같은 처방이 반복되는 동안 확인된 것은, 수도권 공급이 수도권 쏠림 자체를 풀지는 못한다는 사실입니다. 강남 그린벨트를 풀어 지은 집은 강남의 희소성을 재확인시키는 로또가 됐고, 서울의 마지막 녹지 완충지는 회차마다 얇아집니다.

방향을 바꿀 단서는 이미 정부 정책 안에 있습니다. 호남 반도체 클러스터를 포함한 3대 메가 프로젝트와 전국 15개 국가산업단지 — "지방도 동탄처럼"이라는 말이 나오는 이유는, 동탄의 집값을 만든 것이 아파트가 아니라 일자리였기 때문입니다. 사람은 집을 따라가지 않고 일자리를 따라갑니다. 기업과 산업이 지방 거점에 뿌리내리면 주택 수요는 스스로 분산되고, 그때 그린벨트는 풀 이유가 없어집니다. 서리풀과 내곡동의 삽질이 끝나기 전에, 다음 대책의 무게중심은 수도권의 녹지가 아니라 지방의 일자리에 실리기를 — 그것이 그린벨트를 지키는 가장 확실한 공급 대책일 겁니다.

※ 본 글은 공개 기사·정부 발표와 시스템이 수집한 시장 데이터를 정리한 정보 제공 목적의 콘텐츠이며, 특정 종목·부동산의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 특정 인물 관련 서술은 언론 보도와 수사 결과(무혐의 종결)에 기초한 것이며 개인의 위법을 주장하지 않습니다. 정책 관련 견해는 필자의 의견입니다.